Fundos imobiliários: como funcionam e como são tributados

Atualizado em 1º de novembro de 2026.

Um fundo imobiliário, ou FII, reúne dinheiro de vários investidores para aplicar em imóveis ou em títulos ligados ao setor. As cotas são negociadas na B3, pela mesma corretora usada para comprar ações. Os rendimentos distribuídos às pessoas físicas são isentos de Imposto de Renda. O ganho na venda das cotas paga 20%, segundo a Receita Federal, e a Lei 15.270 de 2025 não mudou essa regra para os rendimentos.

Como o FII funciona

O fundo recebe aluguéis ou juros e distribui o resultado aos cotistas, em geral todo mês. O investidor ganha de duas formas, com os rendimentos recebidos e com a valorização da cota, e a cota também pode cair. É um risco.

A B3 classifica os fundos em quatro grupos. Os de tijolo investem em imóveis e vivem de aluguel. Os de papel investem em títulos imobiliários, como os CRIs, e recebem juros. Os híbridos misturam os dois. Os fundos de fundos compram cotas de outros FIIs.

Impostos

A isenção sobre os rendimentos é, segundo o Ipea, o principal incentivo tributário dos FIIs e do Fiagro. O ganho de capital na venda das cotas tem alíquota de 20%, segundo a página da Receita Federal sobre fundos de investimento, cuja data é antiga. Confira a versão atual.

A Medida Provisória 1.303 de 2025 propunha tributar em 5% os rendimentos dos FIIs e reduzir o ganho de capital. Segundo o Ipea, só a Lei 15.270 de 2025 foi aprovada, e essas mudanças para FIIs não entraram em vigor. A Lei 15.270 criou uma tributação mínima para quem recebe mais de R$ 600 mil por ano a partir da declaração de 2027. Nessa conta, os rendimentos de fundos imobiliários saem da base.

Item	Regra para pessoa física
Rendimentos mensais	Isentos de Imposto de Renda
Ganho na venda das cotas	20%, segundo a Receita Federal
Negociação	Na B3, pela corretora de ações
Medida Provisória 1.303 de 2025	Mudanças para FIIs não entraram em vigor, segundo o Ipea

Perguntas frequentes

Os rendimentos dos FIIs pagam Imposto de Renda?

Para pessoa física, não. Os rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários são isentos de Imposto de Renda, segundo as fontes consultadas.

E o lucro na venda das cotas?

Paga 20%, segundo a Receita Federal.

FII e ação são a mesma coisa?

Não. O FII investe em imóveis ou em títulos do setor, e a cota representa uma fração do fundo.

Leia também: Fundos imobiliários de tijolo, de papel e híbridos: as diferenças e Tesouro Direto: como funciona, quais são os títulos e o imposto.

Fontes: Fundos de Investimento no Brasil, Receita Federal; Nota de Conjuntura 8, Carta de Conjuntura 70, Ipea, 1º trimestre de 2026; Lei 15.270, de 2025, Planalto; O que são FIIs, B3.

Imagem de destaque: Wilfredor, CC0, via Wikimedia Commons.